商业计量水电管理方案

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商业计量水电管理方案

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商业水电能耗运营管理方案

前言

相关变配电名词解释说明

国内目前主流的配电方式分为2类：一种叫公变、一种叫专变，而两种电的待遇又各不相同。

公变：是指所在地的线路、变压器、到每户的电表全部由供电局安装、维护、管理的简称。

专变：亦叫用户变电所（站）是指专用变压器供电模式，建筑房屋售出后，专用变压器作为小区内部公用设施，由建设方委托物业公司等中介机构管理与维护，并代收电费。

说明：使用专变的项目供电部门只装上一个总电表，而总表下面成百上千个分表就不归供电部门管了，供电部门只按总表收取电费，总表以后的线路、变压器包括用电户安装的计量电表都是由这片小区的开发商自己购买请人安装的，这种线路、变压器和用户的分电表自成体系，都不属于供电局管，也不归供电局维护保养。

电能供给流程		配电方式	应用场景	计量管理模式
	发电	公变	居民住宅等	供电局全权“建运管”
	输变电		办公楼商业综合体商铺等等	供电局总表总表以下自成微电网
	配电	专变	办公楼商业综合体商铺等等	供电局总表总表以下自成微电网

专变商业水电能耗管理常见问题论述：

某物业公司的财务反映，其管理的租户欠电费已经几万块钱了，三个多月的费用，因为其公司下所有商铺采用后付费计量方式，每月供电局只收总表的电费，然后他们再去一个一个的催分表费用，如今商铺以最近不盈利为理由拒交电费。

商铺用电收费难，管理难已成为商铺物业共同的难点，这已经不是某公司一家所面临的问题，可能大多数商铺物业均面临过同样的问题，怎么办？

如何和租户提高彼此的信任度，使租户实时明了其用电量，也成为商铺物业亟需解决的问题。以往物业管理人员均采取人工抄表的形式，电能报表不能实时反馈出来，在收费时和租户容易产生疑议。那么回到我们最初的话题，电费收不上来怎么办？有的人可能会说：“很简单啊，直接断电不就得了”，物业管理人员不是没想过这个问题，但有的几个商铺是共用一个断路器，分掉该断路器，几家商铺都面临停电，可是其他商铺并没有欠费，当然不可能断电。

商业水电能耗管理常见问题原因总结：

建设单位与后期接管运营公司衔接问题

⑴ 建而不管、管而不建

建设单位基于成本考虑及建设单位水电工程部对后期运营水电收费系统管理考虑不全，未实行一户一表的终端计量方式或实行了一户一表计量方式但未细化整个项目公共照明、电梯等公共能耗计量安装相应电测计量表计；而商业项目一般情况是采用专用变电所供电局采用高供共计方式（只在高压侧安装供电局一台远超总表，总表之后属于后期物业自行管理收取），这样就造成现有计量表统计后“总费收不齐=停止物业整体水电供应”

⑵ 建而不全、管不从心

建设单位在建设时也结合物管方意见为用户变下端业态租户安装插卡式或感应式IC卡预付费水电表，但未考虑到现在商业项目均采用分区配电间方式给该分区内业态供电计量，分区配电间供电方式非标计量表箱均按装在该分区配电间内，由于配电间属于有电危险区域，需常态锁闭状态，再之终端业主流动性强、群体广每次充值时间不确定，充值人数时多时少，如此每次终端业主到物业充值后需要物管人员陪同到配电间内刷卡购电，将是费时费力费工时、工作效率低、达不到科学精确计量，甚至是忙中出错带来统计不完整造成运营公司的损失。

物业运行公司与业主交涉问题

第一类，也是主要的类型，是由水电管理体制及相关法规缺失造成的水电透明管理矛盾与纠纷，矛盾集中点是物业区内水电分摊的债权与分摊透明度？

第二类，是由于建设单位在初期建设时没有将水电收费系统的建立或设施售后跟不上造成。

物业收费发展历程几种方式

随着社会的发展，商铺电能收费模式也在逐步的改进，大致经历了3个阶段：

机械表人员抄表收费方式

物管部门在每个商铺安装一块机械电能表，每个月安排物业管理人员至现场抄表进行收费。这种收费方式每天的电度数没有对比性，不能杜绝商铺人员偷电现象，而且每次收费时候，电费报表不能实时查看，往往引起双方人员纠纷，造成收费难的困境。该收费模式现在已逐渐被替换。

IC卡预付费收费方式

IC卡预付费通过用户IC卡作为传输介质来实现管理方和用户方之间的信息传递和交互。物业管理部门在每个商铺安装1块IC卡预付费电表，租户持卡充值，基本流程如下：

管理部门为用户安装IC卡预付费电表。

IC卡预付费管理系统软件登录用户信息，完成新用户开户。

管理部门通过读卡器为用户制作用户卡，写入必要的运行参数信息。

用户将卡插入自己的IC卡表，将参数信息传入IC卡表同时将IC卡表内数据返写到用户卡。

当剩余电量满足一定条件时，预付费电表闭合控制开关，允许用户用电。条件不满足时，预付费电表断开控制开关，不允许用户用电。

用户持用户卡到管理部门缴费充值，IC卡预付费管理系统通过IC卡读写器将IC卡表返写信息读入系统进行结算分析，同时将新的运行参数传递到用户卡。

用户再次将用户卡插入预付费电表，手动合闸，则可继续用电。

IC卡收费管理方式优点：是可实现收费、控制的二位一体，杜绝欠费现象的发生，只适合电表安装在终端业主商铺内；

IC卡收费管理方式缺点：①这种方式成本较高，信息传输不及时，必须待到用户充值插卡时才能将卡携带的用户用电信息反馈给管理部门，不可避免地存在信息滞后的问题，同时让用户充当了信息通道的角色，未体现管理部门服务的宗旨；②一些公共区域的用能很难分摊下去，物业管理不能也不能实时的查看现场的用能状况，如果和电力公司收费总表对应不上，物业管理部门往往无从查起。③由于配电间属于有电危险区域，需常态锁闭状态，再之终端业主流动性强、群体广每次充值时间不确定，充值人数时多时少，如此每次终端业主到物业充值后需要物管人员陪同到配电间内刷卡购电，将是费时费力费工时、工作效率低、达不到科学精确计量，甚至是忙中出错带来统计不完整造成运营公司的损失。

基于智能水电能计量表建立智能物管收费系统方式项目解决方案



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